200 m· Base cadastral pública + Geoimóvel · Dataland

Olá, Larissa.

O que você quer ver hoje?

Geoimóvel, Urban e AVM são os módulos de onde vêm os números que o Landbank usa no estudo. Os que estão fora do seu plano continuam à vista, para você saber a origem de cada dado.

Bom dia, Larissa.

Sete terrenos chegaram por e-mail desde ontem.

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7 estudos realizados

Ordenados pelo VGV contra o seu piso de R$ 200 mi.

Terreno Posição VGV contra o seu piso

Onde eles estão

200 m·Base pública + Geoimóvel

Camadas no cálculo

Restrição legal
ZEU · eixo de estruturaçãoLei 16.402/16 · C.A. máx 4
Operação Urbana Água Brancaestoque de outorga disponível
Patrimônio histórico · CONDEPHAATenvoltória de vila tombada · gabarito reduzido
Leitura de mercado
Estoque do entorno18% absorvido em 6 meses
Eixo de transportelinha 6 · 3 estações

R. Hermano Marchetti, 210

Vila Anastácio 4 lotes compostos · 5.310 m² Estudo #3 · hoje 09:14 ver os 2 anteriores
Usado neste cálculo Preço adotadoR$ 11,5 mil/m²

Cenários de produto

Resultado do estudo

Valor de referência do terreno
R$ 22,7 mi
do VGV
Pedido do corretor
R$ 26 mi
Resultado do empreendimento
R$ 70 mi29% do VGV

Estrutura de custos

Involutivo simplificado

O que mais impactou o resultado

5 de 23 variáveis
1Composição dos 4 lotes+27%

Somados, os 4 lotes cruzam a testada mínima que libera a cota-parte menor. Separados, nenhum cruza.

Matrículas 118.204 a 118.211
2Incentivo HIS+24%

O enquadramento HIS 2 libera 2.940 m² de área computável além do C.A. base. É área que vira unidade.

Lei 16.402/16, art. 63 · Plano Diretor
3Preço praticado no entorno+20%

Fechamento, não anúncio. Hoje o recorte é geográfico, com peso por distância: o vizinho de quadra pesa 3, o lançamento a 2 km pesa 1. Filtro por tipologia é o próximo passo.

41 fechamentos · Geoimóvel, 6 meses
4Outorga gratuita na parcela HIS+16%

Na parcela HIS a contrapartida zera. A parcela HMP paga, com fator de interesse social de 0,4 até 50 m² e 0,6 de 50 a 70 m². Não mexe no VGV: mexe no que sobra para pagar o terreno, e a parcela HMP ainda não está nesta conta.

Lei 16.050/14, quadro 6 · fator social
5Seu custo de obra−15%
R$ 2.850/m² · premissa da empresa

Pontos de atenção do terreno

Alta
Área contaminada a 278 mPosto com impacto em águas subterrâneas, cadastro ativo. Outras três ACRe no raio de 400 m. Exige investigação de solo antes da aquisição.
Alta
Envoltória do tombamento por aproximaçãoA vila protegida está a 140 m e já entrou no cálculo pelo raio de 300 m da lei, porque o polígono oficial do CONDEPHAAT não está digitalizado. Se o polígono real for menor, o gabarito sobe e o VGV sobe com ele.
Média
Gabarito aeronáutico a confirmarO projeto pede 18 a 75 m de altura. O limite efetivo é o mais restritivo entre COMAER e municipal.
Média
Melhoramento viárioA base do decreto de alargamento está defasada em 14 meses.
Laudo de solo, matrícula e passivo ambiental são due diligence, depois do contrato.

O lote

100 m·4 lotes compostos · 5.310 m²

Áreas e enquadramento

Leis e incentivos do estudo

Lei 16.402/16 · zoneamento ZEU
C.A. 4,0 · duas versões vigentes, em uso a de 2016
Lei 16.050/14 · fator de interesse social
Outorga gratuita na parcela HIS · a parcela HMP paga
Segmento deste estudo
Vale só para este estudo. Os segmentos da empresa mudam em Premissas.
O que faltou neste estudo?

Custo de obra deste estudo

O custo muda com o terreno e o produto. Este valor vale só para este estudo; a premissa da empresa continua a mesma.

R$

Marketing deste estudo

Entra na margem como percentual do VGV. Se você não mexer, o cálculo usa a referência de mercado de 4%.

% do VGV
Exportar para
Como os 41 comparáveis pesam
até 500 m12 lançamentosPESO 3
500 m a 1 km17 lançamentosPESO 2
1 a 2 km12 lançamentosPESO 1
Vizinho de quadra diz mais sobre preço do que lançamento a 2 km.
Duas versões vigentes
Trocar a versão cria um estudo novo. O #3 continua como foi rodado.
Por que está descartando?
Como ler a régua
O VGV do cenárioValor fechado do cenário recomendado.
O seu pisoA linha de corte da calibragem. Marcador à direita dela é terreno acima do piso.

Trazer lotes por e-mail

Encaminhe o e-mail do corretor. Os lotes chegam já triados em Estudos, na premissa da empresa.

lote@dataland.ai

Anexar documento

Matrícula, IPTU, e-mail do corretor, planilha ou estudo de massa. Cada documento deixa o número mais firme.

Desenhar o lote no mapa

Quando o lote não está na base pública, desenhe o contorno direto no mapa e o estudo roda nas camadas do recorte.

Estudos anteriores deste lote

#1 e #2 foram rodados com custo de obra de R$ 2.640/m², a premissa antiga da empresa. O #3 é o vigente, na sua premissa atual.